Alors que les taux de crédit immobilier repartent légèrement à la hausse après un an de reflux, la question de l’achat immobilier redevient centrale. Une étude menée par Casavo, plateforme spécialisée dans l’achat et la vente de biens immobiliers, s’est penchée sur la rentabilité comparée de l’achat et de la location dans dix grandes villes françaises : Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Nice, Lyon, Bordeaux, Marseille, Toulouse, Nantes et Lille.
Selon les calculs de Casavo, acquérir un appartement type de 45 mètres carrés nécessite des conditions financières très différentes selon les territoires. À Paris, il faut mobiliser près de 47 000 euros d’apport personnel, un montant souvent dissuasif pour les primo-accédants. À l’inverse, Marseille, Toulouse, Nantes ou Lille restent plus accessibles, avec un apport inférieur à 20 000 euros. Compte tenu d’un endettement maximal fixé à 35 % du revenu net, il faut aujourd’hui disposer de plus de 3 000 euros mensuels pour acheter à Nice, Aix-en-Provence ou Annecy, et au moins 6 500 euros à Paris.
Sur une durée moyenne de détention de huit ans, acheter demeure plus intéressant à Paris, Nice, Marseille, Toulouse, Nantes et Lille, où la tension locative et les niveaux de loyers rendent l’investissement plus avantageux que la location. En revanche, à Annecy, les prix d’achat dépassent largement les loyers, rendant la location plus pertinente. Dans des villes comme Aix-en-Provence, Lyon ou Bordeaux, le résultat est plus nuancé : tout dépend du projet de vie de chacun.
Pour Arthur Rollin, directeur général de Casavo, le marché reste traversé par un certain attentisme : « On s’est malheureusement habitué à l’incertitude politique. Cela ne bloque pas le marché, mais cela freine les acheteurs hésitants. » L’achat immobilier, selon lui, demeure un acte très émotionnel : « En 2018, tout le monde parlait de sa dernière acquisition. Aujourd’hui, celui qui achète, c’est presque le loup… Le climat est plus prudent, les acheteurs négocient davantage. »
Casavo a voulu dépasser les idées reçues : « Si l’on faisait un sondage, 99 % des gens diraient qu’il vaut mieux acheter. Mais quand on regarde le coût total de possession, ce n’est pas toujours vrai », précise Arthur Rollin. L’étude met en lumière l’importance de la durée de détention : « Plus on conserve son bien longtemps, plus l’achat devient rentable. Sur huit ans, on atteint la frontière à partir de laquelle acheter devient plus intéressant. »
Le rapport souligne également que les villes à forte valeur patrimoniale comme Paris offrent un avantage structurel à l’achat, en raison de la rareté du foncier et des loyers élevés. À l’inverse, dans certaines villes où le prix au mètre carrés’est envolé sans que les loyers suivent la même trajectoire, comme Annecy ou Aix-en-Provence, la location reste financièrement plus rationnelle.
Enfin, le marché pourrait être influencé par la réglementation sur la location saisonnière. Dans les zones tendues ou touristiques, comme Annecy, la limitation des locations de courte durée pourrait réorienter des biens vers la location longue durée et peser sur les prix à l’achat. « Sur les marchés de résidences secondaires, comme les stations de ski ou balnéaires, ce phénomène peut avoir un réel impact », note Arthur Rollin.
En résumé, l’étude de Casavo montre que la frontière entre achat et location se déplace. Si l’immobilier reste une valeur refuge sur le long terme, les réalités économiques, locales et réglementaires invitent désormais à une approche plus calculée et moins instinctive de l’investissement résidentiel.
